Νομικός τίτλος εναντίον κατοχής μεξικανικής ιδιοκτησίας

Τα περισσότερα από τα επίσημα χτισμένα σπίτια και οι συγκυριαρχίες που βλέπετε σήμερα στο Μεξικό έχουν νόμιμο τίτλο: οι διαδικασίες για τη «νομιμοποίηση» της γης που καταλαμβάνουν έχουν ήδη πραγματοποιηθεί, τα έγγραφα είναι εντάξει και μπορείτε επίσης να συνάψετε υποθήκες και ασφάλιση τίτλων σε αυτά τα ακίνητα.

Ωστόσο, ορισμένοι τύποι ακινήτων στο Μεξικό είναι διαθέσιμοι για αγορά μόνο υπό τους Αγροτικούς όρους, και ενώ αυτός ο τύπος μεταβίβασης ιδιοκτησίας σας παρέχει κατοχήδεν προσφέρει νομικός τίτλος. Αυτό το άρθρο εξηγεί τη διαφορά και διερευνά τις πρακτικές δυνατότητες αγοράς γης ή ιδιοκτησίας με Αγροτικούς όρους.

Δεν είναι όλη η γη με τίτλο

Μετά την Επανάσταση του 1910-1917, τα περισσότερα εδάφη του Μεξικού χωρίστηκαν σε Ejidos: μεγάλα αγροτεμάχια που ανήκαν συλλογικά σε πολλούς διαφορετικούς ανθρώπους —συχνά ομάδες οικογενειών— που είχαν το δικαίωμα να δουλεύουν τη γη, συνήθως για την καλλιέργεια και την εκτροφή ζώων. Μεγάλες εκτάσεις από κοινός η γη συνεχίζει να υπάρχει σήμερα, και ενώ υπάρχει νομική διαδικασία για «μετατροπή» κοινά σε ακίνητα με νόμιμο τίτλο, η διαδικασία είναι περίπλοκη και δαπανηρή. Συνήθως αναλαμβάνεται από εξειδικευμένες εταιρείες σε μεγάλα αγροτεμάχια τα οποία στη συνέχεια υποδιαιρούνται και πωλούνται σε κατασκευαστές ακινήτων για χρήση σε οικιστικές, εμπορικές και τουριστικές αναπτύξεις.

Αν αναζητάτε κάτι ασυνήθιστο στο Μεξικό, μπορεί να διαπιστώσετε ότι ορισμένα ακίνητα που σας προσφέρονται —ορισμένα με πολύ επιθυμητά/ειδυλλιακά σπίτια χτισμένα πάνω τους— δεν φέρουν νόμιμο τίτλο, αλλά ταξινομούνται ως κοινόχρηστη ιδιοκτησία. Αυτοί οι τύποι ακινήτων βρίσκονται συνήθως σε αγροτικές ή ημιαγροτικές περιοχές και ενδέχεται να είναι διαθέσιμα για αγορά μόνο βάσει Αγροτικής ρύθμισης.

Πρακτικές κατοχής γης έναντι ιδιοκτησίας γης

Πολλοί άνθρωποι αγοράζουν, περνούν την ήρεμη απόλαυση και πωλούν το δικαίωμά τους να κατέχουν ακίνητα χωρίς τίτλο χωρίς κανένα πρόβλημα. Ωστόσο, εάν ένα ακίνητο που ερωτεύεστε είναι διαθέσιμο μόνο με Αγροτικούς όρους, πρέπει επίσης να γνωρίζετε τις πρακτικές δυνατότητες και τους κινδύνους.

Χωρίς νόμιμο τίτλο

Το ακίνητο που σας έχει ορισθεί βάσει Αγροτικής ρύθμισης δεν συνιστά νόμιμο τίτλο: η κατοχή του δεν έχει καμία ισχύ στο μεξικανικό αστικό δίκαιο και τυχόν θέματα που σχετίζονται με αυτό θα εκδικάζονται μόνο από το Αγροτικό Δικαστήριο (ή τη Συνέλευση) που τηρεί τον δικό του κώδικα.

Χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας

Όταν αγοράζετε δικαίωμα κατοχής αντί για τίτλο, δεν θα λάβετε τίτλο ιδιοκτησίας εκτελεστό σε αστικό δικαστήριο και το ακίνητο δεν θα εγγραφεί στο εθνικό μητρώο ιδιοκτησίας. Αντίθετα, λαμβάνετε δύο σημαντικά έγγραφα:

• Εκχώρηση δικαιωμάτων (Μεταβίβαση Δικαιωμάτων) και
• Απόδειξη κατοχής (Αρχείο κατοχής)

Το πρώτο έγγραφο καταγράφει την απόδοση του προηγούμενου κατόχου ή των κατόχων της κατοχής της γης και το δεύτερο καταγράφει την τρέχουσα κατοχή του ακινήτου. Όταν πουλάτε, θα αποδώσετε την κατοχή με τον ίδιο τρόπο που σας παρέδωσε ο προηγούμενος κάτοχος. Αυτή η διαδικασία διαχειρίζεται εξ ολοκλήρου μέσω του τοπικού κοινοί, όχι τα πολιτικά δικαστήρια. Το ακίνητο μπορεί να είναι καταχωρημένο ή όχι στην εθνική γεωργικός κτηματολόγιο.

Καμία ασφάλεια χρηματοδότησης, αξίας εξασφαλίσεων ή τίτλου

Αυτά τα ακίνητα μπορούν να αγοραστούν μόνο με δικά σας χρήματα: δεν μπορείτε να συνάψετε υποθήκη σε αυτά. δεν μπορείτε να τα χρησιμοποιήσετε ως εγγύηση. και δεν μπορείτε να αποκτήσετε ασφάλεια τίτλου για αυτά τα ακίνητα.

Δύσκολη ή αδύνατη η ασφάλιση του ακινήτου

Το αστικό δίκαιο απαιτεί να έχετε νόμιμο τίτλο σε κάτι για να μπορέσετε να το ασφαλίσετε. Είναι δύσκολο (και μπορεί να είναι αδύνατο) να ασφαλίσετε ακίνητα χωρίς τίτλο, επειδή όταν διεκδικείτε ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο, ο ασφαλιστής θα ζητήσει να δει απόδειξη νομίμου τίτλου, ειδικά για μεγαλύτερες απαιτήσεις. Συνεπώς, οποιαδήποτε δομική ζημιά που προκαλείται από σεισμούς, πλημμύρες, καταιγίδες κ.λπ. μπορεί να μην είναι ασφαλίσιμη και θα χρειαστεί να πληρώσετε από την τσέπη σας το κόστος επισκευής ή ανακατασκευής κτιρίου.

Εάν κατέχετε γη με αγροτικούς όρους, ελέγξτε αυτό το ζήτημα με τον ασφαλιστικό πράκτορα ή την εταιρεία και εάν λένε ότι θα ασφαλίσουν ακίνητα χωρίς τίτλο, λάβετε γραπτές σαφείς δεσμεύσεις για να διασφαλίσετε ότι οι απαιτήσεις δεν θα απορριφθούν εκ των υστέρων λόγω απουσίας νομικός τίτλος.

Μεταβίβαση και πώληση μόνο με Αγροτικούς όρους

Μπορείτε να μεταβιβάσετε αυτά τα ακίνητα σε άλλους μέσω ιδιωτικού συμβολαίου ή να κληροδοτήσετε τη μεταβίβασή τους στη διαθήκη σας, αν και οι δικαιούχοι θα κληρονομήσουν τη γη με τους ίδιους Αγροτικούς όρους όπως κάνατε όταν την αγοράσατε. Όταν πουλάτε το ακίνητο, ο αγοραστής θα πρέπει να συμφωνήσει να αγοράσει με Αγροτικούς όρους. Αυτό μειώνει σημαντικά το απόθεμα πιθανών αγοραστών καθώς οι περισσότεροι άνθρωποι αναζητούν νόμιμο τίτλο, όχι αρχείο κατοχής, όταν αγοράζουν ακίνητο στο Μεξικό.

Οι διαφορές δεν μπορούν να διευθετηθούν στα δικαστήρια αστικού δικαίου του Μεξικού

Εάν προκύψει διαφωνία σχετικά με το ακίνητο, πρέπει να τηρείτε τον κώδικα του Αγροτικού Δικαστηρίου (μερικές φορές αναφέρεται ως συνελεύσεις, ή Συνελεύσεις) για να το επιλύσετε. δεν μπορείτε να αναζητήσετε κανένα ένδικο μέσο μέσω των μεξικανικών αστικών δικαστηρίων.

Συμβουλές κατά την αγορά κοινόχρηστης ή αγροτικής ιδιοκτησίας στο Μεξικό

Μεξικανοί και ξένοι κάτοικοι αγοράζουν και πωλούν ακίνητα με αγροτικούς όρους κάθε χρόνο και οι συναλλαγές μπορούν να περάσουν απρόσκοπτα, υπό την προϋπόθεση ότι οι όροι είναι γνωστοί και κατανοητοί από τα μέρη και ότι τηρούνται τα κατάλληλα τοπικά πρωτόκολλα. Ακολουθούν μερικές συμβουλές εάν σκοπεύετε να αγοράσετε γη με αγροτικούς όρους.

Αποκτήστε ξεκάθαρη κατανόηση του τι αγοράζετε

Δεν είναι ανήκουστο ότι αγοραστές (Μεξικανοί και αλλοδαποί) έχουν πουληθεί ακίνητα, δεδομένης της εντύπωσης ότι ο «τίτλος» που πωλήθηκε ήταν νόμιμος τίτλος, ενώ στην πραγματικότητα πρόκειται για Αρχείο Κατοχής με Αγροτικούς όρους. Ένας καλός συμβολαιογράφος θα διασφαλίσει ότι ο αγοραστής είναι ενήμερος για τη νομική κατάσταση της γης προτού πραγματοποιηθεί μια συναλλαγή πώλησης.

Κατανοήστε τα πρωτόκολλα και την τεκμηρίωση

Όταν αγοράζετε αγροτική γη, συνήθως λαμβάνετε α Εκχώρηση δικαιωμάτων (Μεταβίβαση Δικαιωμάτων) έγγραφο και ένα Απόδειξη κατοχής (Αρχείο Κατοχής) έγγραφο. Οποιαδήποτε άλλη τεκμηρίωση (συμπεριλαμβανομένων των «τίτλων ιδιοκτησίας») είναι απίθανο να αναγνωριστεί από τα αγροτικά δικαστήρια/συνελεύσεις που δικάζουν για όλα τα θέματα που σχετίζονται με τις κοινοτικές μεταβιβάσεις γης στην περιοχή τους. Οι διαδικασίες και τα πρωτόκολλα για τη μεταβίβαση γης διαφέρουν από εκείνα του αστικού δικαίου και από τους αγοραστές και τους πωλητές (ή τους Διευθυντήςδείτε παρακάτω) συχνά πρέπει να παρακολουθήσετε μια συνάντηση με ντόπιους κοινοί σε μια από τις τακτικές συνελεύσεις για να συζητήσουν τα σχέδια και τις προθέσεις τους σχετικά με οποιαδήποτε μεταβίβαση γης.

Πρόσληψη τοπικού „Gestor“

Εάν χρειάζεστε συμβουλές σχετικά με ένα ακίνητο ή πρέπει να «ρυθμίσετε» το καθεστώς ενός ακινήτου που αγοράστηκε με αγροτικούς όρους, πιθανότατα θα σας συμβουλεύσουν να προσλάβετε έναν τοπικό Διευθυντής-ένας διευθυντής / εκπρόσωπος που ειδικεύεται σε αυτά τα θέματα. Αυτό το άτομο θα παραστεί στο τοπικό αγροτικό δικαστήριο (ή στις συνελεύσεις) και θα υποβάλει αναφορές εκ μέρους σας με τους ηγέτες της τοπικής κοινότητας.

Δέουσα επιμέλεια

Ένας καλός κτηματομεσίτης θα είναι ανοιχτός και διαφανής σχετικά με το νομικό καθεστώς του ακινήτου. Ωστόσο, η τελική ευθύνη ανήκει στον αγοραστή. Εάν αγοράζετε ακίνητο σε (ημι)αγροτικές περιοχές, ένα μοναδικό ακίνητο ή ένα ολοκαίνουργιο ακίνητο, είναι σημαντικό να έχετε υπόψη σας το νομικό καθεστώς της γης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο (ή της γης στην οποία σκοπεύετε να χτίσετε). Επιλέξτε έναν καλό Συμβολαιογράφο και σκεφτείτε επίσης να προσλάβετε έναν δικηγόρο που ειδικεύεται σε θέματα γης για να κάνετε πρόσθετους διασταυρωτικούς ελέγχους εάν έχετε οποιεσδήποτε αμφιβολίες. Κάντε άμεσες ερωτήσεις σχετικά με το νομικό καθεστώς και τον τίτλο του ακινήτου.

Πληρώστε τον τοπικό φόρο ακίνητης περιουσίας

Εάν αγοράσετε ένα ακίνητο με αγροτικούς όρους, πληρώστε το ιδιοκτησία — τοπικός φόρος ακίνητης περιουσίας — κάθε χρόνο στο τοπικό Δημοτικό γραφείο. Εάν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν το πλήρωσε αυτό, ίσως χρειαστεί να επιστρέψετε τον φόρο για να «τακτοποιήσετε» το ακίνητο ιδιοκτησία καταγράφει και ενημερώνει τις πληρωμές.

Ορισμένα επιθυμητά ακίνητα δεν προσφέρουν νόμιμο τίτλο

Υπάρχουν αλλοδαποί κάτοικοι στο Μεξικό που ζουν σε σπίτια που διατηρούνται με αγροτικούς όρους και γνωρίζουν αυτό το γεγονός: ορισμένα ακίνητα στα οποία οι άνθρωποι θέλουν πραγματικά να κατοικήσουν απλά δεν είναι διαθέσιμα μέσω της διαδικασίας του μητρώου ιδιοκτησίας και αναλαμβάνουν την ιδιοκτησία γνωρίζοντας πρακτικές και τους κινδύνους που συνεπάγεται αυτό.

Για την πλειονότητα των αλλοδαπών που αγοράζουν γη ή ακίνητα στο Μεξικό, ο πλήρης νομικός τίτλος θα είναι άμεσα διαθέσιμος σε αυτούς.

Ωστόσο, εάν είστε αγοραστής που αναζητά κάτι ασυνήθιστο —αγροτικό ή απομακρυσμένο, ίσως κάτι μοναδικό στην εξοχή του Μεξικού— ίσως χρειαστεί να σταθμίσετε αν εκτιμάτε περισσότερο την εμπειρία της ζωής σε αυτό το ακίνητο με ένα αρχείο κατοχής εκτός νομικού τίτλου, και λάβετε τις αποφάσεις σας ανάλογα.

Περαιτέρω ανάγνωση

Μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με την αγορά, την πώληση, την κατοχή και την ενοικίαση ακινήτων στο Μεξικό στους εκτενείς οδηγούς μας για Μεξικάνικα ακίνητα εδώ στο Mexperience.

Εάν χρειάζεστε βοήθεια με μια συναλλαγή ακινήτου, σας συνιστούμε να μιλήσετε με έναν έμπειρο κτηματομεσίτη ή/και να συμβουλευτείτε έναν συμβολαιογράφο στο κράτος όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτό το άρθρο δημοσιεύονται καλόπιστα και δεν προορίζονται να αποτελέσουν προσωπικές, επαγγελματικές, νομικές, οικονομικές ή επενδυτικές συμβουλές ούτε να αντικαταστήσουν τις υπηρεσίες επαγγελματιών συμβούλων.